Những nhà đầu tư quan tâm tới lĩnh vực bất động sản chắc hẳn đã nhiều lần nghe nói tới khái niệm “bong bóng bất động sản”. Vậy thì cụ thể, thuật ngữ này có nghĩa là gì? Nguyên nhân nào dẫn tới hiện tượng bong bóng bất động sản? Câu trả lời sẽ có trong bài viết dưới đây.
Bong bóng bất động sản là gì?
Bóng bóng chủ yếu được dùng để chỉ những loại tài sản có thị giá lớn hơn giá trị nội tại của bản thân tài sản. Tương tự, bong bóng bất động sản hình thành khi giá bất động sản tăng quá mức so với giá trị thực của nó.
Bong bóng thường bắt nguồn từ sự gia tăng đột biến về nhu cầu mua nhà đất trong khi nguồn cung còn hạn chế. Khi nhận thấy cơ hội, các nhà đầu cơ ồ ạt đổ tiền vào thị trường bất động sản nhằm kiếm lời, thúc đẩy nhu cầu về nhà đất tăng cao. Lượng cầu tăng nhanh nhưng cung không tăng theo tỉ lệ đó, điều này dẫn đến việc giá trị bất động sản bị đẩy lên cao, thậm chí vượt quá giá trị thật của chúng. Toàn bộ quá trình này được gọi là bong bóng bất động sản.
Bong bóng bất động sản chỉ dừng lại khi “bong bóng vỡ”. Đó chính là lúc nhu cầu về bất động sản suy giảm hoặc chững lại và khiến giá của loại tài sản này lao dốc thê thảm, thị trường nhanh chóng sụp đổ.
Nguyên nhân gây ra bong bóng bất động sản
Bong bóng bất động sản thường chỉ xảy ra khi thị trường nhà đất phát triển quá nóng. Sự tăng trưởng nóng này xuất hiện nếu có đồng thời hoặc phần lớn các yếu tố sau:
- Các thị trường đầu tư khác kém hấp dẫn
- Kinh tế vĩ mô không ổn định
- Chính sách tài chính, tín dụng bất động sản bị buông lỏng, chuẩn tín dụng bị hạ thấp
- Nguồn cung các sản phẩm bất động sản bị hạn chế
- Nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản quá lớn
- Thiếu sự can thiệp kịp thời, hợp lý của Nhà nước.
Điểm qua những lần hình thành bong bóng nhà đất tại Việt Nam trong giai đoạn từ năm 2007 – 2013, ta có thể thấy được những nguyên nhân cụ thể như sau:
Nền kinh tế tăng trưởng mạnh
Chỉ số GDP ở mức cao đồng nghĩa với thu nhập của người dân được cải thiện. Lúc đó, nhu cầu về bất động sản tăng cao. Nhiều cá nhân và tổ chức tìm tới bất động sản với mục đích sử dụng, tích trữ tài sản, kinh doanh thu lợi nhuận và đầu cơ.
Ví dụ như vào năm 2007, tăng trưởng GDP ở nước ta đạt 8,48% (đây được coi là mức rất cao). Điều này dẫn đến thực tế là nhiều người dân và doanh nghiệp dễ kiếm tiền và có nhu cầu đầu tư cao. Bất động sản tại thời điểm đó trở thành kênh đầu tư ưa thích, kéo theo sự hình thành của các bong bóng nhà đất.
Nới lỏng chính sách tín dụng
Thị trường nhà đất không dễ hình thành bong bóng như các thị trường tài chính khác. Lý do là bởi lượng giao dịch cũng như các chi phí liên quan đến việc sở hữu một ngôi nhà thường lớn hơn. Tuy nhiên, khi cung tín dụng tăng dẫn đến lãi suất thấp và các điều kiện bảo lãnh phát hành tín dụng được nới lỏng, những người có nhu cầu mua nhà vay tiền dễ dàng hơn. Từ đó, nhu cầu mua nhà cũng sẽ tăng theo.
Sự kiểm soát thiếu chặt chẽ mục đích cấp tín dụng vào năm 2007 đã tạo nên cơn sốt bất động sản trên khắp cả nước. Mức tăng trưởng tín dụng của Việt Nam rơi vào khoảng hơn 37%. Mục đích của phần lớn nguồn vốn vay là để đầu tư kinh doanh bất động sản. Hơn nữa, lúc bấy giờ, nguồn vốn xã hội cũng được đem đổ vào thị trường đang “hot” này.
Hiện tượng đầu cơ kiếm lời
Sự gia nhập thị trường của nhiều nhà môi giới, cò đất và đầu tư kinh doanh trên thị trường thứ cấp cũng khiến giá nhà đất tăng vọt. Các hoạt động thổi giá, tạo sóng tràn lan của một bộ phận giới đầu cơ lướt sóng để kiếm lợi gây nhiễu động thị trường và tạo ra những cơn sốt giá ảo.
Sử dụng không hiệu quả gói kích cầu từ Chính phủ
Các gói kích cầu của Nhà nước chủ yếu dùng để phục vụ mục đích phát triển kinh tế. Tuy nhiên, nếu một phần lớn nguồn vốn này bị lạm dụng để đầu tư vào bất động sản và không được các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ thì sẽ tạo nên các bong bóng. Lý do này góp phần dẫn đến cơn sốt bất động sản tại Việt Nam vào năm 2010.
Quy định quản lý thị trường nhà đất lỏng lẻo
Tình trạng bong bóng nhà đất có thể được ngăn chặn nếu các cơ quan có thẩm quyền sử dụng kịp thời các công cụ như tín dụng, thuế, kế hoạch sử dụng đất và phát triển đô thị. Sự không hiệu quả trong hoạt động điều tiết thị trường gián tiếp tạo cơ hội cho nhiều luồng “sóng ảo” trên thị trường bất động sản hình thành.
Hậu quả của bong bóng bất động sản
Một khi tan vỡ, các bong bóng nhà đất sẽ gây ra nhiều hệ lụy cho xã hội. Mức độ thiệt hại không chỉ giới hạn ở phạm vi cá nhân mà còn ở cả nền kinh tế.
Đối với nhà đầu tư
Khi nhu cầu mua bất động sản giảm, giá của loại tài sản này cũng bắt đầu lao dốc. Kỳ vọng của các nhà đầu tư ban đầu về việc mua đi bán lại để kiếm lời cũng tan biến theo lợi nhuận ảo trên giấy tờ. Những cá nhân và tổ chức vay tín dụng để đầu cơ thua lỗ nặng nề và mất khả năng trả nợ. Cùng với đó, các dự án tiềm năng ban đầu nay biến thành những dự án ma, nếu được hoàn thành thì cũng không có người ở. Cả nhà đầu tư và người bán đều chịu thiệt hại nặng nề về tài chính.
Đối với ngân hàng thương mại
Khi các nhà đầu tư và doanh nghiệp mất khả năng thanh toán nợ, nguồn vốn của ngân hàng thâm hụt và lợi nhuận suy giảm. Những khoản nợ không thể thu hồi này được gọi là nợ xấu. Nếu tỷ lệ nợ xấu cao thì uy tín của ngân hàng cũng bị ảnh hưởng không nhỏ. Điều này làm giảm khả năng huy động vốn của ngân hàng. Nghiêm trọng hơn, tình trạng nợ xấu tín dụng còn kéo theo sự đổ vỡ của hệ thống ngân hàng trong nước.
Đối với toàn bộ nền kinh tế
Các dự án nhà ở bỏ hoang vẫn còn dang dở đang làm lãng phí nguồn đất của Nhà nước. Lúc này, những cơ quan có thẩm quyền buộc phải vào cuộc để giải quyết. Quyết định tái cấu trúc hay đập bỏ đi xây lại những công trình này cũng sẽ tiêu tốn một khoản tiền không nhỏ của chính phủ.
Bên cạnh đó, rủi ro tín dụng từ hệ thống ngân hàng có thể gây ra hiệu ứng lan truyền tác động đến mọi lĩnh vực đời sống và đẩy nền kinh tế lâm vào khủng hoảng.
Bong bóng bất động sản có ý nghĩa gì đối với các nhà đầu tư chứng khoán?
Nhìn chung, bất động sản và chứng khoán có mối tương quan thấp. Những gì xảy ra với thị trường nhà đất không nhất thiết phải có ảnh hưởng đến tình hình thị trường chứng khoán và ngược lại. Tuy nhiên, bong bóng nhà đất có ảnh hưởng nhất định đến danh mục đầu tư cá nhân cả trong ngắn hạn và dài hạn.
Trong ngắn hạn
Ví dụ: Nếu bạn là một người giao dịch kiếm lời bằng cách tận dụng những biến động giá ngắn trong ngày, tác động có thể là tối thiểu trong trường hợp nguyên nhân hình thành bong bóng không liên quan trực tiếp đến thị trường chứng khoán. Còn nếu lo ngại sẽ xảy ra một cuộc suy thoái, bạn có thể cân nhắc thêm các cổ phiếu phòng thủ vào danh mục đầu tư của mình để quản lý rủi ro.
Trong dài hạn
Đối với các nhà đầu tư dài hạn, việc đánh giá lại danh mục đầu tư của mình là điều cần thiết khi hiện tượng bong bóng bất động sản xảy ra.
Ví dụ: Nếu bạn chủ yếu đầu tư vào quỹ tương hỗ hoặc quỹ giao dịch trao đổi, bạn có thể xem xét tỷ lệ vốn nắm giữ cơ bản của từng quỹ để phân tích xem chúng có thể bị ảnh hưởng như thế nào bởi sự kiện bong bóng nhà đất. Việc cân bằng lại danh mục đầu tư có thể giúp nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro trong khi vẫn đáp ứng được mục tiêu đầu tư của bản thân.
Hơn nữa, bong bóng bất động sản có thể được xem như một lời nhắc nhở đánh giá lại chiến lược mua và nắm giữ hiện tại. Nếu bạn sở hữu bất động sản cho thuê, hãy suy xét xem bong bóng có thể ảnh hưởng như thế nào đến khả năng duy trì người thuê và tiền thuê nhà định kỳ của bạn.
Bạn cũng có thể nghĩ đến việc bán nếu cảm thấy bong bóng đang nổi lên. Thế nhưng, bạn nên cân nhắc tình hình một cách toàn diện hơn. Nếu bạn vẫn có đủ khả năng chi trả các khoản thanh toán thế chấp, thì tốt hơn hết là bạn nên đợi đến khi giá trị của căn nhà và giá thuê phục hồi trở lại.
Kết luận
Bong bóng bất động sản là vấn đề phổ biến ở các quốc gia. Sự đổ vỡ của bong bóng này có thể tác động lâu dài đến nền kinh tế hay thậm chí kéo theo một cuộc suy thoái. Để phòng ngừa tác động của nó, khi bong bóng xuất hiện, các nhà đầu tư cần đánh giá lại danh mục đầu tư của mình hoặc trao đổi với cố vấn tài chính nhằm tìm ra cách tiếp cận phù hợp với diễn biến trên thị trường.